El sector inmobiliario ha tomado aire este 2014 y podría confirmar su recuperación en 2015 si la economía logra crear un empleo de calidad que consiga que toda persona con trabajo sea demanda efectiva, y que el crédito vuelva a fluir. Mientras tanto, el alquiler se perfila como el gran ganador del la crisis del ‘ladrillo’. La rehabilitación, sin embargo, requiere que se remuevan algunas trabas pendientes para despegar.
Esto es, en resumen, lo que expertos del sector consultados por Europa Press responden cuando se les pregunta por la foto fija que define al mercado inmobiliario residencial a las puertas de 2015.
Con mucha prudencia hablan todos ellos de que 2014 ha sido el año de la estabilización. A la vista está que las compraventas de viviendas crecieron un 13,5% entre julio y septiembre, hasta sumar 80.136 unidades, en lo que supuso el mejor tercer trimestre desde 2010, según el Ministerio de Fomento. Además, el número de hipotecas se situó en 17.687 el pasado mes de octubre, cifra superior en un 18% a la del mismo mes de 2013, de acuerdo con los datos del Instituto Nacional de Estadística (INE).
Por su parte, los precios han ido moderando poco a poco su ajuste. El precio medio de la vivienda libre descendió un 2,6% en comparación al mismo periodo de 2013, la menor caída anual desde finales de 2012, según Fomento. La caída acumulada supera ya el 40% y en algunas comunidades autónomas como Cataluña o Extremadura se han producido incrementos de precios intertrimestrales en el tercer trimestre.
Todos estos datos harían pensar que la demanda de viviendas por fin se ha activado. Sin embargo, el presidente de Sociedad de Tasación, Juan Fernández-Aceytuno, advierte que antes de estos datos recientes se han producido también ciertas fluctuaciones, unos dientes de sierra que llaman a la prudencia, más aún cuando España es un país de alrededor de 450.000 compraventas anuales en condiciones normales.
El presidente de la Fundación de Estudios Inmobiliarios (FEI), Julio Gil, también es cauto y recuerda que en el primer trimestre de 2013 se vendieron menos viviendas porque las compras se agolparon en los últimos compases de 2012 para aprovechar los últimos días de la deducción por adquisición de vivienda. Esto hace que la comparativa con ese año parezca mucho más favorable de lo que en realidad es. Así, descontando ese efecto, las compraventas de viviendas habrán crecido no más de un 5% en 2014.
«El mercado se tiene que cimentar sobre bases sólidas, con cifras de transacciones estables que demuestren que la demanda latente se empieza a materializar», acaba por concretar el presidente de la patronal de promotores madrileños Asprima, Juan Antonio Gómez-Pintado.
EMPLEO DE CALIDAD Y CREDITO
Que esto ocurra o no depende en buena medida de la evolución del empleo y del crédito. «La clave va a ser la financiación y cómo evolucione el mercado de trabajo», señala la responsable de Estudios de fotocasa.es, Beatriz Toribio.
Y es que España ya crea empleo neto, pero las jornadas reducidas y la moderación salarial aún no permiten en muchos casos comprar una vivienda, porque los ingresos no alcanzan para pagar los precios ofertados o porque el tipo de empleo no da suficientes garantías de solvencia al banco.
En este sentido, el director del Servicio de Estudios de Tinsa, Jorge Ripoll, dice que «las previsiones macroeconómicas son buenas», pero que «habrá que ver cómo afecta la calidad del empleo a la demanda».
Respecto al crédito, Fernández-Aceytuno cree que «la situación de los bancos es buena tras los test de estrés, así que de cara a ofrecer productos a la demanda el momento es bueno». En esta misma línea, Gómez-Pintado indica que «las entidades financieras han resuelto la mayor parte de sus problemas», con lo que «en 2015 veremos cómo cada vez hay más crédito».
EL QUE GANA ES EL ALQUILER
Los expertos coinciden en este punto en que, dadas las circunstancias, las necesidades de acceso a la vivienda se canalizan cada vez más hacia el alquiler, ámbito en el que las rentas no han dejado de caer desde hace ya 20 meses, según los datos del INE.
«El demandante de viviendas es hoy menos solvente que antes, debido a la situación del mercado laboral, de ahí que la demanda embalsada esté encontrando salida por la vía del alquiler», señala el director del Servicio de Estudios de Tinsa. «Si hay un ganador de esta crisis, es el alquiler y también la rehabilitación y la vivienda turística», ahonda Fernández-Aceytuno.
Por su parte, Toribio indica incluso que «se ve un cambio de mentalidad», sobre todo entre los jóvenes, más proclive al alquiler de una vivienda que a la tradicional compra.
En el caso de la rehabilitación, pese a que los expertos coinciden en verla como una de las grandes apuestas del sector en el futuro, los datos no acompañan. Los visados de obra para rehabilitar han caído un 1,6% hasta el mes de octubre. En opinión del presidente de la FEI, esto se debe a que «aún hay que romper barreras fiscales que hacen que sea más barato tirar una casa y hacerla de nuevo antes que rehabilitarla».
¿Y LOS PRECIOS?
Por su parte, los precios, que años atrás monopolizaban el interés en el mercado inmobiliario, siguen frenando su caída en promedio. Los expertos insisten en que la tendencia es a la estabilización y en que se comportarán de forma heterogénea, subiendo allí donde ya no hay ‘stock’ y bajando donde la oferta aún sea excesiva.
Lo que parece claro, como señala Gil, es que «el que vea que se va a producir un repunte de los precios a corto o medio plazo tiene una visión equivocada, igual que el que cree que se puede producir un derrumbe».
Finalmente, es unánime la opinión de que el próximo año se volverán a ver grúas por España a la vista de que los visados para construir siguen creciendo a un ritmo del 6,7%, con datos del mes de octubre. Desde Tinsa se espera que los permisos solicitados en 2015 alcancen los 80.000, el doble que este año, ya que en 2017 el ‘stock’ de vivienda debería estar «bastante drenado».
Gil asegura que la construcción residencial «va a crecer a un ritmo de dos dígitos seguro», aunque nuevamente recuerda que el sector viene de mínimos históricos.
EL PAPEL DE LA SAREB
Lo que no es objeto de consenso entre los expertos es cuáles serán los actores protagonistas del sector el próximo año. Más allá de la demanda de las familias, Fernández-Aceytuno ve a la Sareb como un mero «gestor» con cada vez menos peso en el mercado, Gómez-Pintado cree, en cambio, que «hay Sareb para rato», en tanto que su objetivo es ‘limpiar’ las carteras de activos inmobiliarios adquiridas en un plazo de 15 años.
Por otro lado, Toribio señala que tanto el también llamado ‘banco malo’ como los inversores que se hicieron con las plataformas inmobiliarias de los bancos (‘servicers’) «van a seguir ahí, aunque ya no serán los grandes protagonistas como en 2012», mientras que Ripoll cree que estos grandes inversores serán «uno actores determinantes en el mercado».
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