El mercado de oficinas de Madrid cierra 2009 con el volumen de contratación más bajo desde 1995

RRHH Digital. El mercado de oficinas de Madrid cerró el ejercicio 2009 con una absorción de 296.000 m2, la más baja registrada desde 1995, según BNP Paribas Real Estate, la división inmobiliaria del grupo de servicios financieros BNP Paribas.

Durante el pasado año se consolidó la tendencia de los usuarios a trasladar su actividad a espacios más reducidos y aprovechar la mejora de su posición negociadora. Los propietarios, por su parte, se muestran reacios al ajuste de rentas aunque dispuestos a mejorar otras condiciones contractuales. El 93 por ciento de los contratos cerrados el pasado año correspondieron a operaciones de alquiler y el resto se repartieron en igual proporción entre ventas y prealquileres.

Durante el segundo semestre de 2009, casi todas las zonas registraron una variación negativa de la absorción que osciló entre el 30 por ciento de la Zona Centro y el 67 por ciento de la Descentralizada, a excepción del Central Business District (CBD), que tuvo una absorción notable de casi 40.000 m2, que se explica en buena parte por operaciones ‘atípicas’.

La superficie media contratada continúa retrocediendo, y ha pasado de los 921 m2 del segundo semestre de 2008 a los 881 m2 de 2009. La Zona Periferia se queda por debajo del umbral de los 1.000 m2, mientras que Centro y Zona Descentralizada han conseguido mantenerse por encima.

Dos terceras partes de la superficie contratada en 2009 fueron demandadas por empresas de los sectores de servicios (15 por ciento), público (15 por ciento) y legal-consultoría (35 por ciento). La absorción generada por empresas financieras cedió terreno, del 19 por ciento de 2008 al 12 por ciento de 2009, y destaca asimismo el comportamiento del sector legal-consultoría, que creció un 17 por ciento.

La renta media de las oficinas de Madrid también se reajustó a la baja, como reflejo de la caída de la actividad empresarial y del empleo. En concreto, retrocedieron un 14 por ciento en 2009, hasta situarse en 17/m2/mes. Las zonas de mayor ajuste han sido CBD y Periferia, donde se han contraído las rentas medias un 20 por ciento y un 14,8 por ciento, respectivamente. Por su parte, las rentas prime _máximas_ del segundo semestre de 2009 descendieron hasta 32 /m2/mes, lo que supone una caída interanual del 22 por ciento e intertrimestral del 6 por ciento.

260.000 M2 MÁS DE OFICINAS EN 2009

El parque de oficinas de Madrid suma una superficie de 11.536.000 m2 después de la incorporación de 260.000 nuevos metros cuadrados en 2009, un volumen de nueva superficie ligeramente inferior a la de 2008. La ciudad cuenta con 1.440.000 de metros cuadrados de espacio disponible, lo que eleva la tasa de disponibilidad media al 13 por ciento, siendo mínima en CBD (4 por ciento) y en torno al 15 por ciento en el resto de zonas. El tiempo requerido para ocupar el parque disponible a tenor de la tasa de absorción ha pasado de los dos años de 2008 a los cinco años de 2009.

En cuanto a la oferta futura, se prevé la entrega de 254.000 m2 a lo largo en 2010. El 35 por ciento en CBD _Torre Caja Madrid_ y el resto en las zonas Descentralizada y Periferia. Para 2011 y 2012 están previstos algo menos de 200.000 m2. El 90 por ciento de esta oferta prevista se localiza también en las zonas Descentralizada y Periferia.

En el mercado de inversión, las transacciones de 2009 han sumado un volumen total de 500 millones de euros, equivalente al 16 por ciento de la inversión de 2008 y al 26 por ciento de 2007, aunque si se descuenta la operación de la sede del Banco Santander supondría un 40 por ciento de la inversión de 2008.

Durante 2009, el interés inversor se ha dirigido a activos ubicados en CBD con contratos a largo plazo de obligado cumplimiento. El volumen medio por operación ha rondado los 30 millones de euros, inferior al de ejercicios anteriores, con unas rentabilidades entre 5,5 por ciento y 6 por ciento.

La baja actividad del segundo semestre de 2009 (50 millones de euros) refleja las alejadas posiciones de oferta y demanda de activos en rentabilidad. Entre los operadores en 2009 destacaron los fondos de inversión y las empresas inmobiliarias, en cuanto a las ventas. Las adquisiciones provinieron principalmente de fondos de inversión (25 por ciento) e inversores privados. La mayoría de las transacciones tuvieron operador nacional.