La construcción se prepara para vivir tras el verano varios meses de ajuste en sus plantillas. No sólo el volumen de viviendas iniciadas ha caído un 57% hasta mayo, sino que a partir de septiembre y, en especial hasta marzo de 2009, está previsto que salgan al mercado ya acabadas las últimas casas que se iniciaron cuando todavía había euforia compradora en España.
Entonces se habrán terminado de construir prácticamente todas las casas iniciadas en los últimos años de mayor producción: 2006 finalizó con el récord de 865.561 y 2007 con un volumen de 651.427. Y es que el plazo de maduración de una promoción suele oscilar entre 18 y 24 meses, tal y como admiten expertos del sector. Esto explica por qué desde hace meses (mayo de 2007) el número de viviendas terminadas supera ya al de las iniciadas.
Entonces se estaban terminando las casas iniciadas en los coletazos del boom, pero ese proceso tiene los meses contados porque a partir de marzo de 2007 el volumen de obra nueva comenzó a desacelerarse y desde entonces no ha dejado de menguar. Por tanto, a partir de la primavera de 2009 cada vez se terminarán menos casas porque año y medio antes, en el verano de 2007, ya se iniciaron muchas menos que en el pasado.
Si a esto le unimos que hasta mayo apenas se han iniciado 144.000 casas y en dicho mes sólo 23.238, el nivel más bajo desde finales de los noventa, el panorama es desolador y anticipa varios meses de despidos masivos en la construcción. Es más, los promotores ya trabajan con la hipótesis de que a final de año se habrán iniciado sólo 200.000 viviendas, un 70% menos que el año anterior.
Son las empresas y el propio Ejecutivo quienes admiten que por cada casa que deje de construirse, se destruirán entre 2,5 y tres empleos. Al cruzar las estadísticas de viviendas iniciadas y terminadas con las de empleo y paro en la construcción se constata que el cambio de tendencia se trasladó casi de forma mimética.
Así, a partir de junio de 2007, coincidiendo con que ya se terminan más casas de las que se inician cada mes, la creación de empleo en la construcción se frena. Los números no dejan lugar a dudas. El volumen de afiliados a la Seguridad Social en la construcción alcanzó en junio de 2007 su registro máximo, con 2,5 millones de trabajadores. En julio de 2008 se situó en 2,2 millones. Al tiempo, crecieron los desempleados.
En junio de 2007 se contabilizaron 216.895 parados, trece meses después son ya 390.529. Los promotores admiten que según cómo evolucionen las ventas, así adaptan las entregas. "Cuando las casas están vendidas, se adelanta la entrega de llaves para obtener dinero y seguir invirtiendo", asegura una promotora. "Ahora, con elevado stock, se agotan los plazos para seguir captando clientes", añaden.
De promotores a caseros para capear el temporal
El rápido viraje que ha experimentado la coyuntura inmobiliaria ha sorprendido a numerosos promotores con todos los permisos en regla para iniciar las obras y muchas viviendas sin vender. Algunos han apostado por no empezar la obra, pero no siempre es posible, ya que el crédito suscrito para financiar la edificación apremia. Con el fin de sacar adelante el proyecto, muchas son las fórmulas que están poniendo en marcha.
"Bajar los precios cuando ya has vendido la mitad de la promoción no es fácil, pero al final no queda más remedio", reconoce un pequeño promotor. Otra de las opciones por las que se están decantando mayoritariamente es la del alquiler. Como saben que algunos posibles compradores están teniendo problemas para obtener financiación de los bancos, las promotoras les permiten arrendar la vivienda que les gusta entre tres y cinco años y al término de ese contrato ejecutar la compra descontando sobre el precio final parte de las rentas aportadas.
"El comprador resuelve su problema de falta de crédito o ahorro inicial para pagar la entrada y el promotor obtiene liquidez para ir haciendo frente a los pagos", indica un consultor. También se dan casos de empresas que, cuando la promoción se compone de varios bloques con distintos plazos de entrega, y aunque las casas vendidas estén dispersas entre ellos, negocian con los propietarios reubicarles en el edificio cuyas obras vayan más avanzadas para entregar el bloque completamente vendido y ralentizar, si fuera necesario, la culminación del resto. En tiempos de crisis, el ingenio se agudiza.
Raquel Díaz Guijarro
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